Huis verkopen na overlijden partner

Veel mensen die samen een huis hebben gekocht, hopen dit huis bij overlijden aan hun partner na te laten. Zo zorgt de financiële positie van de langstlevende niet voor problemen en hoeft hij of zij de woning niet noodgedwongen te verkopen. Deze ideale situatie geldt echter niet standaard voor feitelijk samenwonende stellen. Zelfs niet als de woning eigendom van beide partners is. Of het huis na het overlijden van een van de partners verkocht moet worden, hangt van de situatie af.

Feitelijk samenwonen

Feitelijk samenwonende stellen zijn niet standaard elkaars erfgenamen. Staat hierover niks op papier, dan gaat het eigendom van de overleden partner naar zijn of haar erfgenamen. Dit betekent dat deze erfgenamen deels eigenaar worden van de woning en dus mogen meebeslissen over de verkoop ervan. Vaak willen de erfgenamen het huis graag verkopen na erfenis . Over deze erfenis moet namelijk erfbelasting betaald worden en dat is soms alleen maar mogelijk met behulp van de opbrengsten van de woning. Om deze situatie te voorkomen, heb je als stel verschillende opties.

Trouwen

De meest voor de hand liggende optie is in het huwelijksbootje stappen. Getrouwde stellen hebben erfrecht. Dit betekent dat de langstlevende partner vruchtgebruik heeft op de hele nalatenschap van de overleden partner.

Valkeniersclausule

Als een van de partners kinderen uit een eerder huwelijk heeft, is dit echter vaak geen gewenste optie. Aan de hand van de valkeniersclausule kan het erfrecht beperkt worden tot alleen het vruchtgebruik van de woning. De langstlevende kan dan in het huis blijven wonen, terwijl de erfgenamen wel recht hebben op de rest van de nalatenschap.

Wettelijk samenwonen

Door wettelijk te gaan samenwonen, wordt een vergelijkbare situatie gecreëerd. De langstlevende partner heeft in dit geval ook alleen recht op het vruchtgebruik van de woning. Het naakte eigendom ervan gaat direct naar de erfgenamen en is ook met erfbelasting belast. Het vruchtgebruik is echter niet belast, wat fiscaal interessant is. De erfgenamen mogen het huis wel verkopen, maar de vruchtgebruiker mag hierbij niet uit de woning gezet worden.

Onterven

Bij deze optie bestaat wel de mogelijkheid dat een van de partners de ander onterft of de wettelijke samenwoning opzegt. Dit kan eenzijdig gedaan worden, waardoor de andere partner hier niet van op de hoogte is.

Testament opstellen

Het is uiteraard ook mogelijk een testament op te stellen, waarin vastgelegd wordt dat het vruchtgebruik (of zelfs het eigendom) van de woning bij overlijden naar de partner gaat. Wonen jullie al meer dan drie jaar samen, dan hoeft ook hierover geen erfbelasting betaald te worden. Ook een testament kan echter eenzijdig ontbonden worden, zonder dat de partner dit weet.

Wettelijke reserve

Bij het opstellen van een testament moet wel rekening gehouden worden met de wettelijke reserve. De wet beschouwt kinderen als ‘reservataire erfgenamen’, wat betekent dat alle kinderen bij elkaar standaard recht hebben op de helft van de nalatenschap. Als er kinderen in het spel zijn, kan het volledige eigendom van de woning wellicht niet zomaar aan de langstlevende partner worden nagelaten.

UPDATE: Sinds september 2018 zijn de kinderen nog steeds reservataire erfgenamen, maar hun reserve is beperkt tot de helft van de nalatenschap, ongeacht het aantal kinderen. Hierdoor verkrijgt de erflater meer flexibiliteit en beschikkingsvrijheid. Dit biedt onder andere meer perspectieven naar successieplanning voor nieuw samengestelde gezinnen.   

Beding van aanwas overeenkomen

De nadelen van een testament kunnen grotendeels worden voorkomen met een beding van aanwas. Een beding van aanwas is geen testament of schenking, maar een overeenkomst tussen twee partners. Het wordt ook wel een kanscontract of tontine genoemd. Dit heeft een aantal voordelen:

• De wettelijke reserve geldt bij een beding van aanwas niet. Het volledige eigendom van de woning kan dus aan de langstlevende partner worden nagelaten. Dit wordt ‘aanwassen’ genoemd.
• Over het aangewassen deel hoeft geen erfbelasting te worden betaald, enkel 10% registratierechten.
• Beide partners worden ervan op de hoogte gesteld als de overeenkomst (al dan niet eenzijdig) wordt ontbonden.

Vanwege deze voordelen is het voor het overeenkomen van een beding van aanwas wel een vereiste dat beide partners een vergelijkbare overlijdenskans hebben. Het beding kan direct in de koopakte worden opgenomen of later afzonderlijk worden afgesloten.

Aankoopoptie vastleggen

Als beide partners voldoende financiële middelen hebben om een eigen woning aan te kopen, is een aankoopoptie een interessante mogelijkheid. De langstlevende krijgt bij het overlijden van zijn of haar partner een koopoptie. De aankoopprijs kan vooraf opgesteld worden, maar moet wel redelijk zijn in vergelijking met de huidige marktwaarde van de woning.

Bij het overlijden van een van de partners gaat het eigendom van de woning in eerste instantie naar de erfgenamen. Zij zijn vervolgens verplicht de woning aan de langstlevende te verkopen, indien hij of zij van de aankoopoptie gebruik wil maken. De erfgenamen zijn eveneens verantwoordelijk voor de erfbelasting en de 10% registratierechten bij verkoop.

Huurcontract opstellen

Tot slot is het mogelijk een huurcontract op te stellen, dat ingaat bij het overlijden van een van de partners. Het huurcontract kan een bepaalde of levenslange looptijd hebben. Het huis wordt dan aan de erfgenamen nagelaten, maar de langstlevende partner wordt de huurder. Hij of zij betaalt huur aan de erfgenamen.

Willen jullie de omgang met jullie woning goed geregeld hebben? Een notaris kan hierover een persoonlijk advies geven. Wil je het huis op relatief korte termijn verkocht krijgen? Bij een ervaren vastgoedmakelaar kom je alles te weten over het verkopen van een huis na het overlijden van een partner. Dit soort zaken goed regelen, geeft je een zeker gevoel van rust.