Huis verkopen na schenking

Een huis na schenking verkopen kan een aantrekkelijk scenario zijn. Hoeveel het daadwerkelijk oplevert, is echter van enkele voorwaarden afhankelijk. Als de woning in de loop der tijd meer waard is geworden, moet in bepaalde gevallen namelijk meerwaardebelasting worden betaald. Of de meerwaarde wordt belast en zo ja, op welke manier dit wordt berekend, is per situatie verschillend.

Meerwaardebelasting

Sinds 1977 kan al het onroerend goed dat in België verkocht wordt in aanmerking komen voor meerwaardebelasting. De regelgeving heeft betrekking op zowel gebouwen als grond. Zodra je onroerend goed of grond met meerwaarde verkoopt, moet je onder bepaalde omstandigheden meerwaardebelasting betalen op het verschil tussen de aan- en verkoopprijs.

Meerwaardebelasting op geschonken onroerend goed of grond

Dezelfde meerwaardebelasting wordt eveneens geheven op de verkoop van geschonken onroerend goed of grond. In dit geval wordt gewerkt met het verschil tussen schenkingswaarde en de verkoopprijs.

1. Geschonken huis

In het geval van de schenking van een huis, geldt de belastingplicht bij verkoop alleen als sprake is van de volgende twee situaties:

• Het huis wordt binnen 3 jaar na de schenkingsakte met meerwaarde verkocht, geruild of in een vennootschap ingebracht. Heeft de schenking langer dan 3 jaar geleden plaatsgevonden? Dan mag het belastingvrij verkocht worden.

• Het huis is niet door de verkoper bewoond geweest. Je kunt de meerwaardebelasting als verkoper voorkomen door het huis minstens 12 maanden voor de verkoopdatum zelf te bewonen. Ook verkopen die binnen 3 jaar na schenking worden gerealiseerd, zijn op deze manier vrij van belasting.

De meerwaardebelasting op de gerealiseerde verkoop van een huis bedraagt 16,5%.

2. Geschonken grond

De regels voor grond verschillen enigszins van die voor onroerend goed. Geschonken grond wordt alleen belast als het aan beide onderstaande voorwaarden voldoet:

• De grond wordt binnen 3 jaar na de schenkingsakte met meerwaarde verkocht, geruild of in een vennootschap ingebracht. Ook hier geldt dat de grond belastingvrij verkocht mag worden als de schenking langer dan 3 jaar geleden heeft plaatsgevonden.

• De grond wordt binnen 8 jaar na aankoop (door de schenker) met meerwaarde verkocht, geruild of in een vennootschap ingebracht. Had de schenker de grond al langer dan 8 jaar in bezit? Dan mag de nieuwe eigenaar het belastingvrij verkopen. Ook als de verkoop binnen 3 jaar na schenking plaatsvindt.

De meerwaardebelasting op geschonken grond kent verschillende tarieven. Vindt de verkoop binnen 5 jaar na aankoop (door de schenker) plaats? Dan is het tarief 33%. Wordt de grond tussen de 5 en 8 jaar na aankoop verkocht, dan is het tarief de gebruikelijke 16,5%.

Grond met bebouwing

Gaat het om een schenking van grond met bebouwing (hiervan is sprake als de bebouwing minimaal 30% van de totale waarde uitmaakt), dan zijn de regels net weer even anders. Bij een dergelijke verkoop met meerwaarde wordt belasting geheven als de verkoop plaatsvindt binnen 3 jaar na de schenking en 5 jaar na de aankoop (door de schenker).

Is de bebouwing pas later neergezet? Dan wordt meerwaardebelasting geheven als het geheel verkocht wordt binnen 5 jaar nadat met de bouwwerkzaamheden is begonnen.

Meerwaardebelasting berekenen

Als je een huis als schenking hebt gekregen en dit binnen de aangegeven termijn van 3 jaar wil verkopen, dan kun je een grove schatting maken van het bedrag dat je de belastingdienst verschuldigd bent. Allereerst moet daarvoor de meerwaarde worden berekend. Dit is het verschil tussen het schenkingsbedrag en het verkoopbedrag. De meerwaardebelasting bedraagt uiteindelijk 16,5% van deze meerwaarde.

Schenkingsbedrag

Het schenkingsbedrag staat aangegeven in de schenkingsakte. Hierbij wordt een forfait van 25% van het schenkingsbedrag opgeteld. Van dit totaalbedrag wordt per volledig jaar tussen de schenking en verkoop 5% opgeteld. Ook mogen eventuele kosten van renovaties, mits uitgevoerd door een geregistreerd aannemer, bij het schenkingsbedrag worden opgeteld.

Verkoopbedrag

Van het verkoopbedrag mogen de verkoopkosten worden afgetrokken. De verkoopkosten bestaan grotendeels uit het ereloon van de vastgoedmakelaar, maar kan ook andere kosten omvatten. Denk bijvoorbeeld aan promotiekosten voor de verkoop of kosten voor het verkoopklaarmaken van de woning.

Rekenvoorbeeld

• schenkingsbedrag ten tijde van schenking in 2019: € 210.000
• renovatiewerken na schenking: € 7.500
• forfait van 25% van schenkingsbedrag: € 52.500
• 5% verhoging per jaar: € 13.125
• verkoopbedrag in 2021 (2 jaar na schenking): € 325.000
• verkoopkosten à 3% van verkoopbedrag: € 9.750

De meerwaardebelasting die naar aanleiding van deze verkoop betaald moet worden, wordt als volgt berekend:

(verkoopbedrag € 325.000 – verkoopkosten € 9.750 = € 315.250) – (schenkingsbedrag € 210.000 + forfait € 52.500 + verhoging voor 2 jaar € 26.250 + renovatiewerken € 7.500 = € 296.250) = meerwaarde € 19.000 * 16,5% = meerwaardebelasting € 3.135

Schenking als voorschot op de erfenis

Vaak wordt een huis geschonken als voorschot op een erfenis. De begunstigde kan het geschonken huis dan ook verkopen, maar moet hierbij wel rekening houden met eventuele andere reservataire erfgenamen.

Wettelijke reserve

Kinderen hebben bij wet recht op een bepaald gedeelte van de nalatenschap van hun ouders. Dit wordt de ‘wettelijke reserve’ genoemd. Heeft een van de kinderen voor het overlijden van één (of beide) ouder(s) een onevenredig groot deel van de erfenis als schenking gekregen, dan moet de begunstigde uiteindelijk een deel van de schenking teruggeven. Hierbij wordt gewerkt met de waarde van het huis op het moment van schenking (het schenkingsbedrag).

Schenking inbrengen

Is het huis na schenking verkocht, dan moet een deel van de opbrengst weer ingebracht worden in de nalatenschap van de schenker. In dit geval wordt de verkoopprijs van de woning in de erfenis ingebracht en onder de erfgenamen verdeeld. Uiteraard is hiervan alleen sprake als er meerdere erfgenamen bij de situatie betrokken zijn.

Verkopen via vastgoedmakelaar

Als je een huis als schenking wil verkopen, kan het lonen advies van een vastgoedmakelaar in te winnen. Zo voorkom je onnodige kosten en belastingen en haal je het maximale verkoopbedrag uit het geschonken vastgoed.